南京惊现降价最猛新盘——凤樾府？！

鼓楼凤樾府之前6月首开，有购房人告诉猫姐实际开盘价是带包5.3万/平左右；随后9月传出消息送元/平包；近期又有传出直降万/套……

至于降后的实际价格，有人跟猫姐报的是4.2万/平，有人跟猫姐报的是4.5万/平，妈耶！这对比之前带包5.3万/平开盘价降了多少？！按起步平算，差价可达-万+！连万都没刹住车，太狠了吧！

之前猫姐也给大家播报过这个盘带包5.3万/平左右依然销售惨淡，但俗话说没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，如今该盘已经降到“4”打头价位了，是不是能买了？今天，我们就带大家来捋一捋这个南京降价最狠盘——凤樾府。

01降价百万！猫家实探:优惠二选一，还能谈！

凤樾府也是个神奇的盘，之前号称区域最贵盘，最大平户型带包总价卖到多万！但首开不利，没多久就传出消息元/平的包直接送！

而就在上月底，猫姐又看到小红书博主发文——“鼓楼金科凤樾府，优惠万。10月底之前优惠万……”

评论区有人问“怎么优惠的”，博主表示：房价优惠万；

也有人问“含装修包吗”，博主回：送装修包；

还有人问“平多少钱”，博主回：差不多吧，折后，总价万左右。

猫姐也联系上了博主，对方表示：

之前正常楼层优惠万，中楼层也有这个优惠，现在可以去谈。之前是送元/平升级包和总价优惠万/套二选一，不过现在房子也不好卖，确实想买的话，可以看房去谈。（ps，升级包和总价优惠都想要，还是可以谈谈的。）

猫姐也给大家算了一下：按起步平户型算，表价加包约5.45万/平，总价约万，方案一，送元/平升级包，省50多万，也就是带包约5.1万/平；方案二，直降万/套，算下来带包约4.74万/平！较表价加包直降7千+/平！

而这还没到位，还能谈……这玩的是蹦极啊！果然金融届人操盘就是猛，路子太野了……

02惊喜：升级包没降标！客户种草，业内认可，豪宅风依旧

这剌肉有点狠，猫姐为了解这优惠到底有多“实在”，近期还去凤樾府售楼处看了一下，升级包没降标，还是之前的“大金、威能、唯宝、高仪、岩板、钢琴烤漆、全屋四边吊顶……”这样的装标配置、以及意式轻奢的设计风格，放在南京楼市这颜值也是大写的“服”，金科还是有两把刷子的！

玄关客餐厅墙面是博洛尼木饰面，阳台餐边柜位置是墙布，沙发背景墙是烤漆板背景+烤漆板暗门，电视背景墙是岩板，不锈钢踢脚线，入户玄关实木贴皮柜门+大理石台面……看上去就是贵气！

还有选用的爱迪士新风、威能地暖、大金中央空调，厨房博世油烟机+灶具+洗碗机+蒸烤箱、弗兰卡水槽龙头、垃圾处理器、AO史密斯净水设备等……

元/平是实打实的，有胜出一般高端盘的奢华配置，南京很多4-5千/平的盘子装标未必有它高，营造的高端感确实是够！

值得一提的是，一位业内资深的营销总也去看过这个盘，觉得方方面面品质做的没有问题，就是户型定位和营销策略上错了，导致陷入尴尬境地……

我们认为一是价格过高，二是孤盘陷身pin民区，三是产品定位脱节改善人群，详见：三个月卖7套！凤樾府开盘惨败金科退出营销，光大接手

03降价水太深！好楼层4.5万/平？特价房4.2万/平？懵了……

话说回来，继凤樾府传出送包or直降万/套的消息后（ps，能谈的说不定都能拥有），猫姐又收到了购房人的一线战报：

购房人A：凤樾府上?好楼层带包4.5-4.6万/平！

购房人B：凤樾府特价房带包4.1-4.2万/平！

这报出的差价也太大了，不仅猫姐懵圈，购房人也懵圈……

这在送包or直降万/套的基础上又创了优惠新低？凤樾府平房源，表价加包约5.45万/平、总价约万，选送包省50多万，带包约5.1万/平；选直降万，带包约4.74万/平，在此基础上还能接着谈！

而如今特价房约4.1万/平一出，单价直接跳水表价1万+/平，平房源总价就是差不多万这样，较之表价加包约万，总价直降近万！真杀疯了！

南京楼市一向以价格透明、市场规范著称，如果都像你这么玩，谁还敢买？整个市场深不见底……购房人担心：想买，但太怕被坑了……

04“杀客式”优惠之下，去化“惨淡”！不亮底线、不给信心，谁敢下手？

不论是送包，还是送包+直降万/套，亦或是打出特价房优惠、房价低至4.1万/平，效果都不尽人意：

凤樾府从6月首开到现在，9月底成交7套，11月底成交还是7套，中间还穿插了送升级包和降价万/套，业绩依旧“惨淡”……

我们也曾听当地的业内人士说过这个盘流速月均2-3套，也相信这是真的，但成交才是硬道理，如今成交一套没增，不是没客户动心，不是推不动销售，可能就是被深不见底的“优惠”吓得不敢下手。

问题到底出在了哪？凤樾府还能卖“活”吗？

一位业内资深的营销总表示：

项目前面只卖了几套房，根本无需顾虑前期业主WQ，可以直接定一个新价格开卖。但这个价格一定要明堂堂亮出来，要给大家信心，说白了把底亮出来，购房人才能信任你，才能推动销售。

而且整盘几百套房，怎么可能一套套杀客呢？这得杀到什么时候？有的客户收到消息4.5万/平再听别人的报价4.2万/平，给你你慌不慌？房还没买到手，就几十万打水漂了。

而且杀客式优惠流速很差，凤樾府外部竞品如金基、世茂等盘，开盘肯定不止几套的流速，三盘对比之下凤樾府价格也并不占优势，很容易经此一遭进入恶性循环、落入泥沼，在几盘中瞬间陷入弱势。

但凤樾府也做对了一件事，就是坚持不降标。毕竟，这年头房子如果没有令人看了一眼就想买的冲动，就彻底BBQ了。

W出头的凤樾府VS5.1W的金基皓樾，套内面积相近，该选谁？

万万没想到！你以为凤樾府降价后是跟世茂璀璨滨江去PK，毕竟大家都是4万出头，但猫姐在后台接到的问题居然是凤樾府跟金基皓樾比，4.1万的房子跟5.1万的房子怎么比？

没想到是真能比！凤樾府是高层和洋房，金基皓樾是洋房，前者在售高层得房率是75%-80%，后者洋房得房率在82-84%。

凤樾府鸟瞰图

金基皓樾鸟瞰图

凤樾府起步约平，网房显示套内约平，特价4.1万/平，总价约万；金基皓樾起步平，按82%算，套内约平，放风5.1万/平，总价约万。两盘套内都是平左右，金基皓樾总价高个30多万，选谁？

具体比较：

①景观：金基皓樾北京顺景VS凤樾府罗朗设计，金基皓樾略胜一筹！

金基皓樾景观由顶级水平的北京顺景园林操刀，布局横竖两周，打造约㎡中央景观，约㎡灵动水景，四大场景、六进归家体系……而凤樾府景观罗朗设计，有五进礼序。

就金基这两年携北京顺景园林在南京楼市的表现来看，是高于罗朗的。设计公司本身无高低，但这两家公司在南京楼市的实际表现力而言，是北京顺景园林略胜一筹，由此得出金基皓樾的景观可能略胜一筹。

②会所：金基皓樾有VS凤樾府无，金基皓樾直接拿下这一局！

金基皓樾有会所，从目前释放消息来看，是包含活力健身空间、共享客厅、共享水吧。也就是没有泳池，更像泛会所而已……而凤樾府则没有，金基皓樾胜。

③外立面：金基皓樾陶砖+硅酸钙板一体板VS凤樾府仿石漆+涂料等，打平！

金基皓樾外立面中西融合风、古朴陶砖+硅酸钙板一体板+局部金属线条；凤樾府则是仿石漆+涂料+局部铝板+局部石材保温一体板。审美上没什么问题的话做出来不会有太大差别，这局倾向于打平。

（ps，这里也划个重点，一般而言材质越靠后占比越低，凤樾府虽有局部铝板及石材保温一体板，但材料站位靠后，或非主用料，所以倾向于打平。）

④学区：金基皓樾对面即拉小方兴VS凤樾府附近长平路小学等，金基皓樾胜！

金基皓樾对面就是拉小方兴校区，而凤樾府附近则是长平路小学、三十九中，十二中，根本没得比，金基皓樾胜。

⑤城市界面：鼓楼滨江金基皓樾VS鼓楼老下关凤樾府，金基皓樾胜！

金基皓樾地处鼓楼滨江板块，虽然看上去周边界面也不是那么新，但稍微走个3-5分钟就是全新的滨江板块了，这里有中冶盛世滨江、深业滨江半岛、江望润府三大楼盘，更有无敌滨江步道，环境摆得很。

而凤樾府位于鼓楼老下关，“老破小”围绕，老房子旧道路并不匹配改善，金基皓樾胜。

⑥升级包：金基皓樾包5千+VS凤樾府包3.5千，凤樾府胜！

金基皓樾市场放风在5.1万/平左右，项目带包价预计在4.3万/平，这中间有8千的差价，该项目是洋房，做地下室的话差价能拉个3-4千，按照金基的惯性，一般装修在4-5千/平左右。

而凤樾府升级包是3.5千/平，内装修配置岩板、钢琴烤漆、全屋四边吊顶等都有，相形之下，凤樾府的包性价比更高，这一局凤樾府胜。

⑦采光通风：金基皓樾7-10F洋房VS凤樾府高层，金基皓樾胜！

金基皓樾是7栋7-10F低密洋房，而凤樾府规划中有4栋32-33F高层、6栋4-6F洋房、目前在售高层。从采光通风等舒适度来说，洋房无疑居住得更舒服，所以，金基皓樾胜。

全方位比较，开7局，平1局，金基皓樾与凤樾府胜负比为5:1，金基皓樾胜。综上，我们判断还是买金基皓樾更靠谱。

同时，业内人士也指出，由于凤樾府地处老城区，户型定位已无法更改，又适逢行情下行，目前资本方操盘，原则上不会等只会跑（再等下去财务成本高只能跑）。几项因素叠加，凤樾府这个盘就算品质上好，但目前除了降价，已然没有别的路。

但房子卖什么价能跑掉？购房人在什么价位上能放心大胆地购入？我们也想听听大家的意见，来投票吧！也可以来留言给凤樾府出出招！