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五批次新房的热度明显降温，现在购房者开始精挑细选、慎重选择，地段、品质和价格，三者达到高性价比，才能得到购房者的青睐。

就在这种市场背景下，有群友向房评君透露，宝山大场的大华悦庭要捆绑精装包才会接受认购，不然就无法购买其房源。

为此，房评君特意去探盘，对于捆绑精装包才能卖房的疑问，置业顾问说并没有硬性要求，但却用基础精装中央空调匹数太小，不够全屋使用为由，引导购买精装包。

大华悦庭，属于宝山旧改项目大华时光里的小高层住宅部分。大华时光里为总建面约50万方的综合体，还包括大华老镇嘉年华的商业、大华时光里的办公部分、梧桐苑的商业和别墅。

这个大体量综合体成型之后，确实有助于改变大场局部的面貌，但是从实地来看，作为住宅的大华悦庭，周边被老房子、运行中的工厂、废弃工厂所包围，居住环境并不太理想；

一期只有2栋楼，不成气候，而且挨着一个塔，距离铁道米左右；

二期7栋楼聚在一起相对会好一点，但是二期离货运铁道仅50米左右，难免有噪声影响。

区/域/分/析距离哪哪都远，周边环境糟糕！

大华悦庭看似直线距离中环很近，实际上开车需要绕路（南大路-守仁桥街-场中路-沪太路）4公里左右才能上中环。

被老小区包围，周边还有很多运行的工厂、废弃的厂房，大路上货车络绎不绝。

△大华二期入口的指示标

△废弃的工厂和钢铁

△大华一期入口的指示标

大华悦庭基本上依靠单边通行，想到走马塘对岸，必须过桥，而桥的数量不算多，桥面较窄，多为双向各一车道，早晚高峰估计会堵车。

△过河的桥

一期附近的桥只能通往另一个小区封闭的小区。想要到北面去，只能绕道走别的桥，非常不方便。

△大华悦庭一期过河就是乾和园

一期距离火车道相对远一点，米左右，而二期部分楼座距离火车道的距离仅50米左右。难免有噪声影响。房评君在周边看环境的1个小时左右，听到2辆火车经过。

△正在施工的大华悦庭二期和老小区、铁道

△红色框内有正在经过的拉货火车

交通配套：距离地铁7号线场中路站1.7公里左右，走路约24分钟；距离15号线南大路站约2.1公里，地铁优势不大，距离有点远了。

△地铁7号线场中路站

距离公交58、路南大食品公司站百米左右。

△公交58路路线图

商业配套：大华老镇嘉年华、日月光中心（在建）、大宁商圈、大华虎城商圈。距离一期百米左右，是联华超市。

△大华老镇嘉年华实景图

△宝山日月光效果图

学校配套：联建幼儿园、山海阳光幼儿园、大场中心小学、大场镇小学、大场中学等。（学校没有优势，非重点校）

△大场中心小学

医院配套：医院宝山分院、医院、医院北院。

公园配套：顾村公园、郎香公园、尊木公园、大华公园城市等。

产/品/分/析紧邻牛羊肉冷库，2栋楼孤零零！

△大华悦庭一期

本周六即将认购的是大华悦庭一期，只有2栋小高层，共套。

1号为11层的㎡4房，1梯2户，得房率79%左右。2-3号为13层的97、98㎡3房，2梯4户，得房率78%左右。均价5.76万/㎡。

层高2.9米，交房时间年12月底。

值得一提的是有4套40㎡左右1房，总价较低，有一定的吸引力。

一期只有孤零零2栋楼，周边被老小区包围，而且还有一个塔状的建筑挨着，这个塔好像是旁边的上海牛羊肉公司冷库的设备，外部环境不太好。内部由于体量小，也没法配套大量的绿化、景观等，会所更是不可能。

△上海牛羊肉公司及其冷库

△一期实体楼，已封顶

△一期施工铭牌，竣工日期年3月4日

△大华悦庭二期

二期下期加推，2#、3#、4#、5#、6#、7#，产品面积约99-㎡，一梯两户，共套。2#—5#为16层小高层，6#为14层小高层，7#为7层洋房。

二期离地铁会更近一点，同时7栋楼的体量也可以形成小区氛围。

户/型/分/析主打中端户型，买房需配精装包！

项目有40㎡的迷你户型，但仅4套，都处于一楼，也就是用来作为价格噱头吸引客户而已！

整个项目户型主打97-㎡的三到四房，其中C1户型和C1+户型建面接近，区别在于北向的小次卧是否带飘窗，如果带飘窗，预计要贵20万左右。那么从性价比来说，选择C1+更合算一点。

项目配备了基础装修，相当一般，升级的精装包有两种，精装包A和精装包B，前者价值7万多，后者价值9万多，价格看起来不算高，但必须升级精装包才能购买，这点就不合适了。

基础精装：

美的中央空调，3.8匹

方太抽油烟机和灶具

摩恩的厨房水龙头、水槽

奥普的浴霸

摩恩的淋浴龙头

科勒的台盆龙头、台盆、马桶

精装包A：地暖（博世的锅炉）、大金中央空调（带除菌功能）、全屋壁纸、主卧的背景墙和衣柜。预计7万多。

精装包B：方太的厨房嵌入式微波炉和蒸箱、厨房末端净水系统、两个卫生间的智能马桶盖。预计9万多。

价/格/分/析周边无次新小区，也不存在一二手倒挂！

大华悦庭是大华在宝山打造的第四个大盘，但和前三个项目不同，该项目一期体量太少，无规模优势。此外，在板块选择上，其虽然属于大场镇，但和大华公园城市所在的共康、大华朗香花园里所在的上大、甚至和大华锦绣四季所在的顾村都无法相比。

目前项目周边无次新房小区，乾和园是8建成的房子，房龄13年左右，多㎡的大面积，均价4.5万元/㎡左右。联建新村、南大路弄、南大弄弄，是房龄26-37年不等的老房子，面积41-75㎡的小户型，单价4.3-4.8万元/㎡左右。

由于周边没有次新小区，因此一二手房无倒挂，不过对区域客户来说，想继续住在熟悉的区域，改善倒是可以选择该项目。

置业顾问表示，项目未来周边老厂房有拆迁计划，这意味着城市界面能够焕新，处在中环旁的位置，配套能够跟上，项目日后的保值、升值空间还能有所期待。

但对于非地缘客户而言，这里就不是值得买的地方，单价5.8万元/㎡左右，总价-万左右，可选的余地还是蛮大的。大虹桥板块、闵行颛桥等区域都有新房。

△图片来源于贝壳找房

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