写在前面：

愉快的春节假期结束啦，又要继续填坑码字啦。叨叨祝大家虎年行大运，虎虎生威！希望大家在新的一年里，像女足一样昂首挺胸，迎接新年新收获~

今天将继续对通州运河核心区板块的新房、二手房项目做一个简评。如果对上篇运河核心区板块发展进程及价值梳理感兴趣的朋友，可以点击下方链接：

通州区购房攻略｜未来价值最高板块——运河核心区板块（上篇）

本文力求客观，请放心阅读。

二、运河核心区板块新房项目简评

目前通州运河核心区得益于完善的配套，板块整体价值高，但受到政府住宅用地管控，鲜有住宅地块供应。板块内在售新房仅有两个项目，分别是金融街武夷融御、京贸国际城，基本上都属于遗留项目。金融街武夷融御为期房在建项目，网签存量在套左右；京贸国际城为成品现房项目，网签存量在套左右。

图1：运河核心区板块新房分布图

01金融街武夷融御

核心区住宅土储之冠，精装小户型快速热销

运河核心区买房不可避免的就是土地年限问题，融御产权剩余年限不足50年。地块原为中国武夷年以1.61亿获取亩土地中的一部分，年由于通州规划调整，需补交21.37亿土地出让金，金融街集团以总价31亿收购北京武夷三分之一股权同时操盘项目。

融御定价不低，二期较一期整体涨价约10%，在售均价6.5万元/㎡。项目整体以小户型成交去化为主，多以刚需刚改客户成交。项目商品住宅建面约30万㎡，分为3期销售，定位面积段跨度大，50~㎡。一期售罄，二期年9月21日开盘，推售西地块套，开盘认购套，成交金额9.1亿，成交均价精装6.53万元/㎡，去化率36%，㎡及以下户型去化率较高。

图2：融御项目地块分布

项目二期产品力比较差，得房率较低，不含赠送得房率仅为74~77%。虽然有设备平台、南侧飘窗赠送，但是整体产品面宽、次卧尺度不足，居住体验不佳。图3这个户型已经是矬子里面拔将军的户型了。户型方正，南北通透，南向双卧室套房，主卫、公卫是两个明卫，靠近厨房有多功能间便于收纳。但是户型整体进深较长，书房、南向次卧套面积较小，使用感受较差。

图3：融御~㎡四室户型

户型不好，精装来凑。产品精装交付标准较高，厨卫品牌为博世、汉斯格雅、唯宝，赠送嵌入式冰箱、垃圾处理器、净水器、蒸烤一体机、凉霸，装修标准达~0元/㎡，北京市区里配置这样标准的项目单价至少8万元/㎡+。

图4：精装交付客厅

图5：精装交付厨房

图6：精装交付卫生间

最近有客户留言很纠结融御是否还有升值空间，是否要退房购买其他项目。他购买的是融御小户型产品，价格是6.1万元/㎡左右，相比于目前成交均价6.5万元/㎡已经算是合适的了。但是因为户型比较差，得房率较低，觉得居住体验不好，想退掉融御后购买台湖万科东望。其实长远看，运河核心区板块价值肯定是要优于台湖板块的，如果实在接受不了融御的户型，建议可以再多看看周边的二手房。目前台湖受到学区、轨道利好的这股妖风还未过去，价格上涨得较快。建议尽量还是不要乘着快速上涨的东风买房，可以冷静地和家人讨论讨论，年买房以稳为主，万一突遇一个政策再打压下来就得不偿失了。

02京贸国际城

高密度现房大型社区，价值衡量混乱

京贸国际城产权剩余年限45年左右。京贸国际城也是个鼎鼎有名的项目了，它在上世纪90年代取地，距离今天已经约25年了，当时拿地的成本价不到元/㎡。京贸国际城拿地虽早，但却迟迟未开工建设。直到年《中华人民共和国城市房地产管理法》做了修订，在第三章第26条中规定了土地闲置费、满两年未动工无偿收回土地使用权的条款，京贸国际城才开始开工建设，并于年1月首次开盘。

图7：京贸国际城外立面

京贸国际城是个大社区，新房、二手房都有，新房价格涨幅大，升值空间压缩。京贸国际城项目分东、西两个区块，总占地面积20万㎡，住宅建筑面积70万㎡。目前在售的新房现房是西区，因为开发商惜售，导致虽已过去10年，仍有新房在售，售价也是越来越高。项目整盘的成交均价从年的1.9万元/㎡上涨至年6.5万元/㎡，房价10年间翻了3番。目前京贸国际城东区二手房成交价格在5万元/㎡，二手房热销集中在套总价万左右的两室户型。因为项目自身二手房源较多，内部竞争激烈，同时项目二手房与新房有接近1.5万元/㎡的差价，这使得新房升值可能将受到严重压缩，如遇市场行情较差或者急于出手的情况，价格谈判可能将不具备任何优势。

社区为高密度现房，即买即住。小区在售的西区一共13栋楼，有10栋已经交付并入住，目前剩余3栋楼在售，精装、毛坯现房都有，即买即住。项目共计户，户型包括58㎡一居~㎡四室，小户型居多，整体居住密度较高。社区内部配套较好，设有景观水系，同时设有羽毛球场、篮球场、花园、凉亭、儿童游乐场地等。

图8：京贸国际城水系

图9：京贸国际城绿化情况

项目户型较多，目前在售大户型产品力较差，小户型产品力适中。图10纯南向78㎡的一居室十分宽敞，得房率78%，但是这个户型一居室总价在万左右，功能性较弱，性价比较低。同样的总价下，周边有太多两居的二手房可选，在大量二手房竞争下，未来这种高总价一居室出手难度可能也比较大。

图10：京贸国际城78㎡一室

图11边户92㎡两室户型产品力较好。它拥有大户型才有的半独立玄关位，虽然有些浪费面积，但是仪式感拉满。南侧双卧室采光较好，居住舒适度高。客厅朝东，虽不是南北通透，但是采光面较足。厨房西侧非承重墙，可以打通改造。只是户型卫生间面积较小，同时户型面积超过90㎡税费有所增加，经济性略差。

图11：京贸国际城92㎡两室

京贸国际城户型越大，产品力就越差。首先，我们可以看出图12这个三室户型并不方正，且南北不通透，户型是典型的刀把造型，这在㎡以上的户型比较少见。其次，虽然户型餐厨客一体化设计且都有采光，但是北侧墙体有出入并非联通性的设计，同时全部是北侧采光，冬天会比较冷。最后，㎡以上户型很少出现卫生间全部是暗卫的情况，一般至少有一个明卫，这个户型设计明显欠缺诚意。

图12：京贸国际城㎡三室

以上就是通州区购房攻略

通州未来价值最高的板块——运河核心区板块（中篇）的全部内容。

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